A Avaliação
Para se vender um imóvel com sucesso significa duas coisas: encontrou-se rapidamente um comprador e conseguiu-se obter o melhor preço de venda.
A decisão de vender o imóvel em privado ou através de mediação imobiliária depende principalmente do seu nível de experiência na venda de imóveis, do seu conhecimento do mercado imobiliário e do tempo de que dispõe. E sim, a determinação do preço correto de venda para o imóvel é o fator determinante do sucesso da venda. Para que isso aconteça, é necessária uma vasta experiência em consultoria imobiliária, um elevado nível de especialização e um conhecimento do mercado local.
Com base numa análise exaustiva do mercado e do grupo-alvo, consegue-se obter uma ideia bastante aproximada do preço de venda ideal, tendo por base os pontos fortes e menos fortes do imóvel.
Os consultores imobiliários têm à sua disposição vários métodos de avaliação, consoante o imóvel em questão. Os mais utilizados são o método do valor modificado, o método do valor real e o método de avaliação do valor do rendimento. O método do valor resolvido é o mais adequado para a avaliação de imóveis privados. Os valores específicos são a localização, o mobiliário, o tamanho e a comodidade.
Os 6 principais fatores a considerar na avaliação de imóveis:
Seguem-se os seis fatores mais importantes que determinam, normalmente, o valor de um imóvel.
1. Localização:
A localização de um imóvel continua a ser um dos fatores que mais determinam o seu valor. E não diga respeito à localização, ainda podemos considerar o que se entende por “microlocalização” e “macrolocalização”. A primeira é uma área envolvente ao imóvel como, por exemplo, um bairro ou uma zona da cidade. Já a macrolocalização é mais abrangente e considera a região em que o imóvel se insere. O fato de uma localização ser atraente ou agradável considera quase sempre as infraestruturas existentes, de transportes e pelas instalações culturais, educativas e recreativas.
2. Ano de construção:
Qual a idade do imóvel? Em que ano foi construído? Tendo já alguns anos, foi renovado? O valor de um imóvel é influenciado significativamente pela sua idade e pelo seu estado de conservação. Por exemplo, se um imóvel é muito antigo, pode ser necessário realizar obras de renovação urgentes ou de rotina, mas os imóveis mais antigos são muito populares entre certos compradores.
3. O estado do imóvel e a sua eficiência energética:
Cada vez mais os potenciais compradores valorizam o estado do imóvel em relação à eficiência energética uma vez que a falta dela resulta normalmente em custos adicionais.
4. O tipo de imóvel:
Uma casa com terraço? Uma casa térrea?, Uma moradia geminada ou isolada? Um apartamento novo ou antigo? Uma moradia no mercado premium? O tipo de imóvel determina a sua procura e o seu preço.
5. As características do imóvel:
Qual a sua tipologia, ou seja quantos quartos tem a casa? Tem garagem, jardim, piscina, terraço,,,? Existem características especiais, como por exemplo, aquecimento por piso radiante, painéis fotovoltaicos ou sistema de domótica que por vezes são critérios de compra muito valorizados pelos compradores.
6. Oferta e procura:
Por último, a oferta e a procura geral no mercado imobiliário local determinam significativamente a avaliação do preço de compra. Quando a oferta diminui, os preços tendem a subir.
Posso aumentar o preço de venda do meu imóvel?
Pode-se sempre tomar várias medidas, nesse sentido. nomeadamente, proceder a uma renovação que seja visível, como por exemplo a pintura da fachada exterior ou a colocação de novos pavimentos. Não esqueça também a importância da eficiência energética com a substituição por novas janelas ou a instalação de um sistema de aquecimento mais recente.
Vender sozinho ou recorrer a um Gestor Imobiliário?
Os Gestores Imobiliários possuem uma elevada experiência e uma base de dados com potenciais compradores devidamente qualificados, o que resultará numa considerável redução do investimento em tempo.
A opção de se querer tratar da venda por si próprio, poderá até se poupar na comissão do consultor, mas muito frequentemente não prevê a ocorrência de custos adicionais ou eventuais desconformidades na documentação do imóvel. A segurança no momento da venda é meio caminho andado para o sucesso do processo e todos os imóveis devem ir para o mercado com a sua situação perfeitamente regularizada..
Qual a documentação necessária para a venda?
Partindo do princípio que a documentação está em conformidade, são vários os documentos imprescindíveis para o processo de venda de um imóvel e são eles:
A Caderneta Predial Urbana, a Certidão de Registo Predial, a Licença de Utilização, o Certificado Energético, as Plantas do Imóvel, a sua Ficha Técnica – em imóveis construídos após 30 de Março de 2004 – e a declaração de não dívida ao condomínio. Quando o proprietário é uma entidade colectiva, é igualmente necessária a Certidão Comercial da empresa e o RCBE.
Quais as fases normais da venda de um imóvel?
- Visita ao Imóvel
- Elaboração de um estudo de Mercado para determinação do correto valor de venda
- Preparação do imóvel para a venda
- Colocação do imóvel no mercado
- Pedidos de visitas com qualificação prévia do potenciais compradores
- Elaboração de um lano de visitas com compradores
- Recepção, organização e apresentação de propostas
- Fase de negociação e preparação do Contrato Poromessa de Compra e Venda
- Preparação dos documentos necessários à escritura
- Escritura e conclusão formal do negócio.
Um processo de venda de um imóvel é quase sempre complexo e que exige conhecimento específico em cada uma das fases. Para que tudo corra normalmente,, toda a documentação pessoal e do imóvel deve estar atualizada e em conformidade; caso contrário, pode resultar em inconvenientes graves, despesas avultadas e, no limite, a impossibilidade de concretização do negócio.
