O mercado imobiliário europeu está a sair da sombra e a regressar ao centro das atenções. Depois de anos a sofrer com  taxas de juro  elevadas e instabilidade, o setor prepara-se para um novo ciclo de crescimento — com destaque para os setores logísticos e residenciais, e para zonas urbanas em renovação.

Segundo  Giambattista Chiarelli , Diretor Institucional da  Pictet Asset Management , este é o momento certo para investir com visão de longo prazo, com foco em ativos com potencial de  reconversão e valorização . “A chave será uma gestão ativa e seletiva. Nem todos os imóveis seguirão a mesma regra, mas os de maior qualidade e localização estratégica irão destacar-se”, afirma o especialista.

 

Europa baixos juros, mas a construção não acompanha

Nos últimos anos, as taxas de juro elevadas travaram o dinamismo do  mercado imobiliário global . Mas, em 2025, a maré começou a mudar na Europa: o Banco Central Europeu iniciou cortes para transferências para a economia. Enquanto isso, do outro lado do Atlântico, os Estados Unidos mantêm os juros altos, protegidos por uma economia mais estável. A previsão aponta para uma taxa americana acima dos 4%, enquanto a europeia deverá recuar para menos de 2%.

Contudo, o rompimento nas taxas não é suficiente para resolver um dos principais bloqueios do mercado europeu:  a escassez de nova construção . Os preços das concessões continuam a subir, não apenas pela procura, mas sobretudo pela  falta crónica de oferta . 

As leis de urbanismo, a falta de mão de obra na construção civil e as dificuldades de financiamento impedem que se construam as casas que o mercado precisa. O resultado? Arrendamentos em alta, mesmo com o crescimento econômico a ritmo moderado.

Já nos Estados Unidos, o cenário se inverteu. O mercado sofre não por falta de imóveis, mas por excesso. Em cidades como Nova Iorque, a quantidade de edifícios de escritórios desocupados é notória, travando o crescimento dos preços até em setores tradicionalmente mais fortes, como o logístico e o residencial.

 

O que está investindo no mercado imobiliário europeu?

O mercado imobiliário europeu está ganhando novo fôlego e há dois motores principais a transferência dessa recuperação como:

• A  taxa de capitalização : indica o rendimento de um imóvel em relação ao seu preço.
• O  aumento do arrendamento : as projeções apontam para um  crescimento de 20% nos próximos cinco anos , impulsionado pela escassez de novas construções e pela forte procura em centros urbanos.

O cenário é especialmente promissor para imóveis de qualidade em localizações estratégicas. De acordo com a variação da Pictet Asset Management, os retornos médios anuais poderão atingir  9,2% entre 2025 e 2029 .

França, o Benelux e Itália — sobretudo no segmento da logística — destacam-se como alguns dos  mercados com maior potencial de valorização . Para quem procura oportunidades sólidas, com retorno ajustado ao risco, o momento de investir poderá ser agora.

 

Imobiliário Europeu Aceleração em 2025: Escritórios, Retalhos e Logística

• Escritórios : depois de um período de incerteza, os espaços de trabalho estão recuperando o protagonismo. Cidades como  Madrid, Londres, Bruxelas  e  Barcelona  registam já uma subida acentuada das rendas, impulsionada pelo regresso parcial ao trabalho presencial e pela procura de edifícios modernos e sustentáveis.
• Retalho : os  retail parks  de dimensão média estão a viver uma nova juventude. A recuperação é visível, sobretudo nos segmentos da  moda, alimentação e bens de consumo pessoal , com operadores a adaptarem-se a um consumidor mais exigente e omnicanal.
• Logística : continua a ser o motor mais estável do setor. Após um ano sólido em 2024, o segmento se prepara para mais uma fase de expansão em 2025, apoiado pela demanda crescente do  e-commerce  e pela reorganização das cadeias de abastecimento.

 

Oportunidades não europeias ‘fora do mercado’

Ao contrário do que acontece nos EUA, onde os grandes fundos institucionais controlam o setor, muitos bens imobiliários ainda pertencem a proprietários privados. Este cenário abre espaço para  negócios “off-market” , menos visíveis e, por isso, mais rentáveis e menos concorridos.

Cidades como  Canary WharfBB , em Londres ou  La Défense , em Paris enfrentam algumas dificuldades pontuais, mas são uma nova paisagem europeia marcada por resiliência e atratividade.

Nos EUA, os olhos estão voltados para oportunidades em  investimentos problemáticos , como prédios em dificuldades financeiras. Já na Europa, o destaque vai para imóveis de qualidade em zonas com forte procura e valorização garantida.

O  Reino Unido  surge como um ponto de equilíbrio entre os dois mundos, não oferece retorno potencial para quem aceita algum risco, mas sem os sobressaltos do mercado norte-americano.

 

“Cidades de 15 Minutos”: o futuro da vida na Europa

Um novo conceito urbano está transformando o modo como os europeus vivem, trabalham e se deslocam: as  “cidades de 15 minutos” . A ideia é simples e poderosa — que tudo o que uma pessoa precisa no dia a dia, desde escolas e supermercados a escritórios e espaços verdes, faça uma curta caminhada ou passeio de bicicleta.

Cidades como Milão, Copenhaga, Paris e Barcelona já estão a apostar neste modelo, que tem vindo a conquistar residentes e investidores. O resultado? Uma melhoria clara na qualidade de vida e uma valorização sustentada dos imóveis residenciais nestas zonas.

Com o crescimento do  teletrabalho  e as dificuldades na construção de novas habitações, a reabilitação de edifícios antigos para uso habitacional ou misto está a ganhar força. Este reaproveitamento urbano responde à escassez de habitação e atrai famílias e profissionais interessados em pagar mais por viver em bairros mais sustentáveis, acessíveis e bem planejados.

Para os investidores, trata-se de uma oportunidade rara. Apostar em  zonas em expansão  com procura crescente, onde o valor imobiliário se mantém estável e com potencial de crescimento a longo prazo.

 

Fonte:https://www.idealista.pt/news/financas/investimentos/2025/06/25/70309-investir-no-mercado-imobiliario-europeu-o-melhor-momento-e-agora

O valor ganho com a venda de uma segunda habitação só está isento de imposto (pagamento de IRS sobre a mais-valia) se o montante em causa for investido na compra de uma casa de habitação própria e permanente do agregado familiar que esteja localizada em território nacional. Caso contrário, ou seja, se o imóvel em causa se encontrar fora de Portugal, há que pagar o referido imposto.

Em causa está uma informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT) publicada esta segunda-feira (23 de junho de 2025) no portal das Finanças. A mesma conclui que só há direito à isenção do pagamento de mais-valias – uma medida prevista no pacote Mais Habitação – se o imóvel estiver em território nacional.

“(…) É possível extrair que o legislador visou (…) criar uma ajuda, pela via fiscal, com o objetivo de apoiar as famílias que tenham a sua habitação própria e permanente em Portugal a reduzirem os seus encargos, o que implica que a sua aplicabilidade seja restrita aos casos em que a respetiva habitação própria e permanente esteja situada em território português (…). Essa é a única conclusão a retirar de uma lei cuja finalidade política foi intervir na resolução de desafios existentes no mercado habitacional português, estando aqui em causa, única e somente, as distorções que nele existem, a forma como essas particularidades afetam as famílias portuguesas e o encontro de soluções que visem atenuar os problemas daí decorrentes”, lê-se no documento. 

A questão recorde-se, foi levantada por um contribuinte que pretendia receber “informação vinculativa quanto à possibilidade de, no âmbito do regime de exclusão de tributação previsto no artigo 50º da lei nº56/2023, de 06/10, aplicar o valor de realização obtido com a venda de uma habitação secundária na amortização de crédito contraído para a aquisição de habitação própria e permanente (HPP) de descendente, crédito esse referente a imóvel situado fora do território nacional mas dentro do Espaço Económico Europeu”. 

O requerente pedia ainda ajuda no preenchimento do anexo G, campo 19, pois diz não possuir a identificação matricial do imóvel, mas somente o código do Estado Membro onde o mesmo se situa, sendo que o campo 19 não contempla essa opção.

Esta é a conclusão da AT, expressa na informação vinculativa: “(…) É de concluir que não pode o requerente beneficiar da exclusão de tributação prevista no artigo 50º da lei nº56/2023, de 06/10, caso o valor de realização obtido com a venda da sua habitação secundária seja aplicado na amortização de empréstimo contraído para a compra de imóvel que, embora destinado à habitação própria e permanente do seu descendente, não está situado em território nacional. Em razão dos fundamentos apresentados o campo 19 do anexo G da declaração modelo 3 de IRS apenas permite a inclusão de imóveis situados em território nacional”. 

 

Fonte:https://www.idealista.pt/news/financas/fiscalidade/2025/06/24/70353-mais-valias-imobiliarias-casa-comprada-fora-de-portugal-paga-imposto

A ALD Gestão Imobiliária desenvolveu uma iniciativa destinada a reconhecer, valorizar e incentivar pessoas ou profissionais que contribuam de forma relevante para a promoção da marca, dos seus serviços e da sua reputação no mercado de mediação imobiliária, em conformidade com a legislação portuguesa aplicável.

 

 

Definição e a quem se aplica

Um Embaixador é uma individualidade que representa institucionalmente a marca, promovendo-a de forma ativa, ética e alinhada com os valores corporativos da ALD Gestão Imobiliária. O Programa aplica-se a profissionais ou pessoas individuais, que, após processo de seleção, sejam formalmente designados como Embaixadores da marca, não resultando desta designação qualquer vínculo laboral adicional. 

Podem ser designados Embaixadores um número restrito de candidatos que reúnam, cumulativamente, os requisitos pré-definidos pela ALD Gestão Imobiliária.

 

 

Processo de Selecção e Designação

A designação como Embaixador pode resultar de:

• Candidatura apresentada pelo interessado;
• Convite direto de um colaborador ou direção da ALD Gestão Imobiliária.

A decisão de designação compete exclusivamente à ALD Gestão Imobiliária.

 

 

Direitos, Benefícios e Deveres

Os Embaixadores poderão ter acesso, de acordo com o seu nível e desempenho, a um conjunto de benefícios definidos pela empresa

Os benefícios concedidos não constituem retribuição salarial, e estão sujeitos à legislação fiscal e contributiva em vigor.

Os Embaixadores deverão comprometer-se com os deveres pre-definidos para a função.

 

 

Avaliação e Monitorização

O desempenho dos Embaixadores será objeto de avaliação periódica, nos termos definidos pela ALD Gestão Imobiliária.

A manutenção do estatuto e dos respetivos benefícios depende do cumprimento contínuo dos critérios e obrigações previstos no respectivo Regulamento sobre o qual se pressupõe a aceitação expressa, integral

 

O Programa de Embaixadores foi lançado em 1 de Fevereiro de 2026.

 

Na mediação imobiliária, uma partilha é quando duas (ou mais) agências/imobiliárias dividem a comissão do mesmo negócio. É um procedimento muito comum — e muitas vezes essencial — para fechar negócios mais rápido.

O que é, na prática, uma partilha

• Um mediador angariador tem o imóvel
• Outro mediador comprador traz o cliente
• A comissão paga pelo proprietário é partilhada entre eles

Ex.:
Comissão total: 5% + IVA
→ 50% para a agência do vendedor
→ 50% para a agência do comprador

 

Porque existe a Partilha

• Mais exposição do imóvel
• Mais compradores potenciais
• Negócios fecham mais rápido
• Ganha o cliente comprador, ganha o cliente vendedor, e ganham os mediadores

Como funciona em Portugal

• A partilha é feita entre empresas de mediação licenciadas pelo IMPIC (Licença AMI)
• Normalmente definida:
  • no contrato de mediação
  • nas regras da rede (ex.: partilha inter-agências)
• Pode ser:
  • 50/50 (a mais normal)
  • 60/40, 70/30, etc., conforme o acordo entre mediadores

 

O que não é Partilha

• Dividir comissão com particulares
• Pagar “comissões” fora da empresa
• Partilhar sem acordo prévio

Dica importante

Um imóvel exclusivo “em partilha” não é o mesmo que ficar fragilizado de alguma forma  — pelo contrário: exclusividade com partilha costuma resultar numa venda mais rápida e melhor.

 

 

Na ALD Gestão Imobiliária, salvo escassas exceções, a partilha é realizada em 50% para o mediador do agente angariador e os restantes 50% para o mediador do agente comprador.

O nosso único objetivo é a satisfação do nosso cliente. Com esta forma de estar no negócio, garantimos total transparência nos processos de venda dos imóveis que nos são confiados!

 

 

Defina a estratégia antes de comprar

Não é “comprar qualquer casa e esperar”. Tem de decidir como pode ganhar dinheiro:

Estratégias mais comuns:

1. Comprar barato + obras + vender (flip)
2. Comprar abaixo do mercado + vender rápido (sem obras)
3. Comprar em zona emergente + valorizar no tempo

Para iniciantes, o flip simples costuma ser o mais eficaz.

Escolha bem a localização (isso vale ouro)

Lucro vem mais da zona do que da casa.

Boas zonas para investir (exemplos):

• Periferias de Lisboa e Porto (Margem Sul, Loures, Gaia, Maia)
• Cidades médias em crescimento (Braga, Aveiro, Leiria, Setúbal)
• Zonas com:
  • transportes
  • universidades
  • hospitais
  • turismo constante

Evite zonas “mortas” ou só com procura muito específica.

Onde encontrar casas abaixo do preço

As melhores oportunidades raramente estão bonitas.

Onde procurar:

• Idealista / Imovirtual (filtre por “para remodelar”)
• Bancos (imóveis de retoma)
• Heranças
• Leilões judiciais (mais risco, mais margem)
• Contactos diretos (porteiros, cafés, advogados, solicitadores)

Dica de investidor: o dinheiro ganha-se na compra, não na venda.

 

Faça contas ANTES de comprar (regra básica) 

Nunca compre “a achar que dá”.

Regra simples:

Preço de venda – (compra + obras + impostos + taxas) = lucro

Custos que muitas vezes são esquecidos:

• IMT
• Imposto de selo
• Escritura
• Obras (sempre +15% de margem)
• Certificado energético
• Comissão imobiliária na venda

Se o lucro esperado for < 15–20%, normalmente não compensa o risco.

Obras: onde gastar e onde poupar

Não é para luxo — é para valorizar.

Onde vale a pena investir:

• Cozinha
• Casas de banho
• Janelas
• Pintura neutra
• Boa iluminação

Evite exageros que o mercado não paga.

Casas claras, modernas e “prontas a entrar” vendem muito mais rápido.

Estude o preço de venda REAL

Não olhe só para anúncios — veja vendidos.

Faça isto:

• Procure casas semelhantes na mesma zona
• Veja há quanto tempo estão no mercado
• Se estão há meses → preço irreal

O seu preço de venda tem de ser competitivo desde o dia 1.

 

Compre com margem de negociação

Lucro vem daqui:

• Pagamento rápido
• Menos condições
• Vendedor com urgência

Nunca aceite o preço pedido sem tentar baixar.

Erros comuns de iniciantes

• Apaixonar-se pela casa
• Subestimar obras
• Comprar sem plano de saída
• Confiar só no “vai valorizar”
• Ignorar impostos

• Compra: 140.000 €
• Obras + custos: 30.000 €
• Total investido: 170.000 €
• Venda: 210.000 €
• Lucro bruto: 40.000 €
• Lucro líquido (aprox.): 30.000 €

Um bom flip em 6–12 meses.

Dica final de investidor

Compre problemas solucionáveis numa boa zona.
Nunca compre uma boa casa numa má zona.

 

A Avaliação

Para se vender um imóvel com sucesso significa duas coisas: encontrou-se rapidamente um comprador e conseguiu-se obter o melhor preço de venda.

A decisão de vender o imóvel em privado ou através de mediação imobiliária depende principalmente do seu nível de experiência na venda de imóveis, do seu conhecimento do mercado imobiliário e do tempo de que dispõe. E sim, a determinação do preço correto de venda para o imóvel é o fator determinante do sucesso da venda. Para que isso aconteça, é necessária uma vasta experiência em consultoria imobiliária, um elevado nível de especialização e um conhecimento do mercado local.

Com base numa análise exaustiva do mercado e do grupo-alvo, consegue-se obter uma ideia bastante aproximada do preço de venda ideal, tendo por base os pontos fortes e menos fortes do imóvel.

Os consultores imobiliários têm à sua disposição vários métodos de avaliação, consoante o imóvel em questão. Os mais utilizados são o método do valor modificado, o método do valor real e o método de avaliação do valor do rendimento. O método do valor resolvido é o mais adequado para a avaliação de imóveis privados. Os valores específicos são a localização, o mobiliário, o tamanho e a comodidade.

 

 

Os 6 principais fatores a considerar na avaliação de imóveis:

Seguem-se os seis fatores mais importantes que determinam, normalmente, o valor de um imóvel.

 

1. Localização: 

A localização de um imóvel continua a ser um dos fatores que mais determinam o seu valor. E não diga respeito à localização, ainda podemos considerar o que se entende por “microlocalização” e “macrolocalização”. A primeira é uma área envolvente ao imóvel como, por exemplo, um bairro ou uma zona da cidade. Já a macrolocalização é mais abrangente e considera a região em que o imóvel se insere. O fato de uma localização ser atraente ou agradável considera quase sempre as infraestruturas existentes, de transportes e pelas instalações culturais, educativas e recreativas.

2. Ano de construção:

Qual a idade do imóvel? Em que ano foi construído? Tendo já alguns anos, foi renovado? O valor de um imóvel é influenciado significativamente pela sua idade e pelo seu estado de conservação. Por exemplo, se um imóvel é muito antigo, pode ser necessário realizar obras de renovação urgentes ou de rotina, mas os imóveis mais antigos são muito populares entre certos compradores.

3. O estado do imóvel e a sua eficiência energética:

Cada vez mais os potenciais compradores valorizam o estado do imóvel em relação à eficiência energética uma vez que a falta dela resulta normalmente em custos adicionais.

4. O tipo de imóvel:

Uma casa com terraço? Uma casa térrea?, Uma moradia geminada ou isolada? Um apartamento novo ou antigo? Uma moradia no mercado premium? O tipo de imóvel determina a sua procura e o seu preço.

5. As características do imóvel:

Qual a sua tipologia, ou seja quantos quartos tem a casa? Tem garagem, jardim, piscina, terraço,,,? Existem características especiais, como por exemplo, aquecimento por piso radiante, painéis fotovoltaicos ou sistema de domótica que por vezes são critérios de compra muito valorizados pelos compradores.

6. Oferta e procura: 

Por último, a oferta e a procura geral no mercado imobiliário local determinam significativamente a avaliação do preço de compra. Quando a oferta diminui, os preços tendem a subir.

 

Posso aumentar o preço de venda do meu imóvel?

Pode-se sempre tomar várias medidas, nesse sentido. nomeadamente, proceder a uma renovação que seja visível, como por exemplo a pintura da fachada exterior ou a colocação de novos pavimentos. Não esqueça também a importância da eficiência energética com a substituição por novas janelas ou a instalação de um sistema de aquecimento mais recente. 

 

Vender sozinho ou recorrer a um Gestor Imobiliário?

Os Gestores Imobiliários possuem uma elevada experiência e uma base de dados com potenciais compradores devidamente qualificados, o que resultará numa considerável redução do investimento em tempo. 

A opção de se querer  tratar da venda por si próprio, poderá até se poupar na comissão do consultor, mas muito frequentemente não prevê a ocorrência de custos adicionais ou eventuais  desconformidades na documentação do imóvel. A segurança no momento da venda é meio caminho andado para o sucesso do processo e todos os imóveis devem ir para o mercado com a sua situação perfeitamente regularizada..

 

Qual a documentação necessária para a venda?

Partindo do princípio que a documentação está em conformidade, são vários os documentos imprescindíveis para o processo de venda de um imóvel e são eles:

A Caderneta Predial Urbana, a Certidão de Registo Predial, a Licença de Utilização, o Certificado Energético, as Plantas do Imóvel, a sua Ficha Técnica – em imóveis construídos após 30 de Março de 2004 –  e a declaração de não dívida ao condomínio. Quando o proprietário é uma entidade colectiva, é igualmente necessária a Certidão Comercial da empresa e o RCBE. 

 

Quais as fases normais da venda de um imóvel?

1. Visita ao Imóvel
2. Elaboração de um estudo de Mercado para determinação do correto valor de venda
3. Preparação do imóvel para a venda
4. Colocação do imóvel no mercado
5. Pedidos de visitas com qualificação prévia do potenciais compradores
6. Elaboração de um lano de visitas com compradores
7. Recepção, organização e apresentação de propostas
8. Fase de negociação e preparação do Contrato Poromessa de Compra e Venda
9. Preparação dos documentos necessários à escritura
10. Escritura e conclusão formal do negócio.

Um processo de venda de um imóvel é quase sempre complexo e que exige conhecimento específico  em cada uma das fases. Para que tudo corra normalmente,, toda a documentação pessoal e do imóvel deve estar atualizada e em conformidade; caso contrário, pode resultar em inconvenientes graves, despesas avultadas e, no limite, a impossibilidade de concretização do negócio.

 

https://www.idealista.pt/news/ferias/turismo/2025/03/25/68810-tree-of-the-year-2025-arvore-portuguesa-conquista-2o-lugar-no-concurso-europeu